בבתים המנוהלים על ידה, דואגת חברת הניהול לבנות תכנית עבודה שנתית הכוללת את כלל הפעילויות שיש לבצע בבית המשותף במהלך השנה. א.א. ניהול ואחזקות מבנים כחברת ניהול ואחזקה מפקחת אחר התקדמות תכנית העבודה ובמידה וחל עיקוב או בעיה, דואגת להתריע בפני הדיירים בדוחות התקופתיים הנשלחים לבתיהם.
טיפים לניהול ועד הבית ואחזקת הבית המשותף
חשוב לבדוק כי בעלי המקצוע העובדים בתחזוקת הבניין בעלי הכישוריים הנאותים, מקצועיים ואמינים ויש ברשותם ביטוח מקצועי.
בעבודות גדולות במיוחד רצוי לבקש המלצות ולדעת מהו היקף הביטוח של התיקונים השונים.
בעת ביצוע עבודה גדולה הכרוכה בהוצאת סכום כספי גדול רצוי לקחת 3 הצעות מחיר לפחות.
ענף זה מאופיין בתנודות מחיר גבוהות מאד בין הצעה אחת לשניה.
רצוי שמספרי הטלפון של בעלי המקצוע יהיו לא רק אצל נציגי הועד בכדי למנוע מקרה שבו יש מקרה חרום ולא ניתן להשיג את מספרי הטלפון בגלל היעדרותו של נציג ועד זה או אחר.
רצוי לבצע ביקורת שנתיות למערכת כבוי האש,מערכת החשמל.
בבניינים בעלי 5 קומות ומעלה שנבנו בשנים האחרונות ישנה מערכת לחץ מים. רצוי לבדוק אחת לחודשיים את מערכת המשאבות, מצופים, ברזים, שסתומים ומערכת החשמל בכדי למנוע תקלות עתידיות.
חברת ניהול מקצועית משתמשת בתוכנות ייחודיות המנהלות את הפעולות השוטפות הרבות ש-חברת ניהול ואחזקה צריכים לעשות באופן שוטף. מומלץ לרכוש תוכנה למטרה זו.
תחזוקת הגג
הניסיון של חברות הניהול מלמד שהגג הוא אחת מהנקודות הרגישות ביותר בבית המשותף ועל כן חשוב מאד לבדוק, בעיקר, לקראת החורף:
ביצוע פתיחת מרזבים
· הקפדה כי הקולטים, הדודים והמזגנים מונחים על מרצפות של 10 ס"מ.
· כאשר מחליפים דוד או קולט ישנה נטייה לפעור חורים בגג ויש לבדוק כי הם נאטמים בסוף ההתקנה.
· יש לבצע אחת לתקופה איטום של הגג.
מעלית
· כל חצי שנה חובה על פי חוק לבצע בדיקה על ידי מהנדס מעליות מוסמך מטעם משרד העבודה
· יש לבצע בדיקה אחת לחודשיים על ידי חברת אחזקה וניהול מעליות בכדי לבדוק את תקינותה.
טיפים לאחזקת גינה בבית המשותף
בין אם מדובר בהקמת גינה חדשה ובין אם בשיקום גינה שהוזנחה, טיפול בגינה מומלץ לעשות במחשבה תחילה ובכך לחסוך זמן רב וכסף בעתיד .
1. מערכת השקיה
בבית המשותף נוצר לעיתים מצב בו אין מתנדב הלוקח על עצמו את האחריות להשקיית הגינה. מסיבה זו, מומלץ להתקין מערכת השקיה עם טיימר המשקה באופן אוטומטי את הגינה מספר פעמים בשבוע. בצורה זו כל צמח ופיסת דשא מקבלים את המגיע להם ללא הזנחה היכולה להוביל להחלפתם. בשוק קיימות מערכות השקיה רבות ומגוונות שעלותן אינן גבוהה ונעה בין 450 ₪ ל- 1200, לשעון מים כולל התקנה. שעוני המים של חברת גלקון מומלצים והם פועלים על סוללות או מתח חשמלי.
בתנאי שטח מסויימים יש לשקול למקם את שעון המים בתוך הבניין באמצעות חיווט על מנת להימנע מחבלה או גניבה של השעון. יש לשים לב לכך שהמערכת המותקנת מותאמת לצמחיה המיועדת להישתל, ולקחת בחשבון פיתוחים עתידים של הגינה כגון – הוספת צמחים, הרחבה וכד'.
2. שתילה
רצוי לבצע שתילת צמחי נוי אשר נשמרים לאורך כל השנה, אין טעם להתפתות ולבקש מהגנן לשתול פרחים עונתיים, אלא אם דבר זה נלקח בחשבון בתקציב ועד הבית. ניתן להשתמש גם באביזרי נוי כגון חלוקי נחל או טוף אשר מקנים מראה יפה לחזית הבניין לכל אורך השנה ואינם דורשים תחזוקה. רצוי שלא לשתול עצים העלולים לפגוע בסביבתם ולגרום להתייבשות הדשא עקב הצל שנוצר או לפגוע באדמה באמצעות רעלים שונים המופרשים על ידי השורשים.
3. דשא
יש להקפיד על סוג הדשא שנשתל מאחר וישנם סוגים שונים אשר לכל אחד מהם צרכים משלו. יש דשאים שמצהיבים בשמש וכאלו הגדלים בצורה פראית. מומלץ להתייעץ עם גנן הבית המשותף לגבי סוג הדשא המומלץ לבית המשותף שלכם.
סוגי דשא קיימים:
א. אזורים מוצלים – דרבן גראס ,דשא יפני (דיכונדרא), טול פיסיקו- מאופיין במרקם עדין, לא נועד לדריכה מרובה
ב. אזורים חצי מוצלים – סופר אלטורו – דשא צפוף ולא נעים למגע
ג. אזורים בעלי שעות שמש רבות- אלטורו – מתאים לדריכה , קיקוי- מתאים לאזורים מוארים במיוחד, פחות עמיד בדריכה, בופלו-דשא עדין במיוחד משמש בעיקר לנוי
הקפידו לבצע הכנה טובה של הקרקע לפני שתילת הדשא: התקנת צנרת להשקיה אוטומטית, ריסוס לקטילת עשבים, זיבול השטח ,ישור האדמה והכנת עומק השתילה.
טיפול שוטף
גנן צריך לטפל בגינת הבית המשותף לפחות אחת לחודש בתקופת הקיץ. בתקופות חורף ניתן להביאו גם בפרקי זמן ארוכים יותר. לשם השוואה, גינה של 30 מטר מרובע דורשת לפחות שעה וחצי עד שעתיים וחצי עבודה.
השקיה יש לבצע בשעות הלילה כך לפרקי זמן קצרים יותר מאחר ואין אידוי של המים והלחץ נוטה להיות טוב יותר כך שכל חלקי הגינה מושקים.
דישון– יש להקפיד כי נעשה דישון פעמים בשנה רצוי באביב ובסתיו
התקנון המצוי – חוקי הבית המשותף
1. הגדרות
בתקנון זה:
"בעל דירה": לגבי דירה שהוחכרה לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים, החוכר או חוכר-המשנה, לפי העניין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלעניין התקנון לא יראו אותם כבעלי-דירה.
"רכוש משותף": כל חלקי הבית המשותף, חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה, המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם, אפילו הם בתחומי דירה מסוימת.
2. שינויים ותיקונים בדירה
(א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים, או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף, או מסכנים, או עשויים לסכן את קיומו, או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות.
לעניין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבנייה.
(ב) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת, או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת.
(ג) כל שינוי או תיקון אחר, רשאי בעל דירה לעשות בדירתו על דעת עצמו.
3. הזכות לתבוע תיקונים
(א) בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה.
(ב) בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון.
4. עבודות לבדק הרכוש
(א) בעל דירה חייב להרשות, שיבוצעו בדירתו העבודות ההכרחיות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף. לתכלית זו רשאים חברי הנציגות ובני-אדם הפועלים בשמה להיכנס לדירתו ולבצע בה עבודות כאמור.
(ב) פגעו העבודות האמורות בדירה, חייבים בעלי כל הדירות להשתתף בהוצאות החזרת המצב לקדמותו, בשיעור שבו הם משתתפים בהוצאות החזקת הרכוש המשותף.
5. אסיפה כללית רגילה
(א) בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור חשבונות והסדר העניינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף.
(ב) הנציגות (ועד הבית) תקבע את מועד האסיפה הכללית ותועיד אותה; האסיפה הראשונה תתקיים תוך 3 חדשים מיום רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים; לאחר מכן תתקיים האסיפה לא יאוחר מ-15 חודש מיום האסיפה הקודמת.
6. אסיפה כללית שלא מן המניין
(א) נוסף על האסיפות הכלליות לפי סעיף 5 רשאית הנציגות להועיד אסיפה כללית כל אימת שהדבר יראה לה, והיא חייבת להועידה, אם דרשו זאת בעליהן של שליש מן הדירות לפחות.
(ב) לא הועידה הנציגות אסיפה תוך 14 יום מהיום שהוגשה לה דרישה כאמור בסעיף-קטן (א), רשאים בעלי הדירות שדרשו זאת להועיד את האסיפה.
7 . כינוס אסיפה
(א) הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית ומקומה תימסר לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד.
(ב) הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו, רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה.
8. המניין באסיפה
(א) רואים אסיפה כללית כחוקית אם הודעה על קיומה נמסרה כאמור בסעיף 7 והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי-כוח.
(ב) ההודעה על קיום האסיפה הכללית יכול שתקבע, שאם לא יהיה נוכח מנין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום, ומשנקבע כן, תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים.
9. סדר היום באסיפה
(א) ההודעה על מועד אסיפה כללית תפרט את סדר יומה.
(ב) בעל דירה רשאי להוסיף נושא לסדר יומה של האסיפה, ובלבד שהודעה על כך תימסר לבעלי כל הדירות האחרות יומיים לפחות לפני מועד האסיפה בדרך שנמסרת הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית.
(ג) לא תדון אסיפה כללית בנושא שלא נכלל בסדר יומה, אלא אם כל בעלי הדירות הסכימו שהעניין יעמוד לדיון בה.
10. יו"ר ומזכיר האסיפה
אסיפה כללית תבחר יו"ר ומזכיר האסיפה.
11. דחיית האסיפה
יו"ר האסיפה הכללית רשאי, בהסכמת האסיפה, לדחות את המשכה לתאריך שייראה לו, והוא חייב לדחותה אם דרשו זאת רוב הנוכחים באסיפה.
12. החלטות
(א) החלטות באסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות.
(ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו` לחוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה, אלא אם הסכים לה.
13. הצבעות
(א) ההצבעה באסיפה הכללית תהיה בהרמת ידיים, אך לפי דרישת רבע לפחות מבעלי הדירות הנוכחים תתקיים הצבעה בקלפי.
(ב) בהצבעה זכאי בעלה של כל דירה לדעה אחת.
(ג) היו הדעות שקולות, יכריע יו"ר האסיפה.
14. באי כוח
(א) כל בעל דירה רשאי להשתתף באסיפה כללית ולהצביע בה בעצמו, או על ידי בא כוח.
(ב) ב"כ שנתמנה לייצג בעל דירה באסיפה כללית יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי בעל הדירה שמינה אותו.
(ג) בעל דירה שהוא תאגיד, ישתתף באסיפה ובהצבעה על ידי בא כוח שנתמנה בהתאם לתקנותיו; תעודה חתומה בידי המנהל או המזכיר של התאגיד, והמאשרת שבא כוחו נתמנה בהתאם לתקנותיו, תשמש ראיה חותכת לכך.
(ד) היה לדירה יותר מבעל אחד, ימנו הבעלים אחד מהם, או אדם אחר, כבא-כוחם באסיפה הכללית; בא כוח שנתמנה כאמור יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי כל בעלי הדירה.
15. הנציגות
(א) האסיפה הכללית הרגילה תבחר בנציגות בה חבר אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים; בנציגות של יותר מאחד יבחר אחד מחבריה כגזבר.
(ב) אסיפה כללית שלא מן המניין רשאית להחליף את הנציגות, לשנות את הרכבה, או להשלימה, אם ירד מספר חבריה מכל סיבה שהיא; נקבע מספר חברי הנציגות ומספר חבריה ירד מכל סיבה עד למטה ממספר זה, יועידו חברי הנציגות הנשארים, תוך עשרה ימים, אסיפה כללית שלא מן המניין לשם השלמת הרכב הנציגות.
(ג) תקופת כהונתה של הנציגות, כולל חבריה שנבחרו לפי סעיף-קטן (ב), היא עד לבחירת הנציגות החדשה באסיפה הכללית הרגילה הבאה.
(ד) החלטות הנציגות יתקבלו ברוב דעות; היו הדעות לגבי הצעה מסוימת שקולות, רואים את ההצעה כנדחית.
16. חשבונות
(א) הגזבר יקבל חשבון לכל הוצאה, ימסור קבלה לכל הכנסה וינהל פנקס הכנסות והוצאות; הגזבר יביא לאישור האספה הכללית הרגילה את הפנקס וכן יביא עמו את החשבונות והקבלות שקיבל, העתקי הקבלות שמסר והמסמכים הנוגעים להם.
(ב) הגזבר יערוך דין וחשבון כספי אחת לששה חדשים; הדין וחשבון יכלול גם את פירוט ההשקעות של ההכנסות שהצטברו.
(ג) בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי.
(ד) הגזבר יפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על שם הבית המשותף.
(ה) שנת הכספים של הבית המשותף תתחיל ביום 1 בינואר, ותסתיים ביום 31 בדצמבר של אותה שנה; שנת הכספים הראשונה תתחיל ביום רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים ותסתיים ביום 31 בדצמבר הראשון שלאחר יום הרישום.
לתשומת לבכם – הוראות התקנות עשויות להשתנות מעת לעת ועל כן יש להתעדכן בהתאם. א.א. ניהול ואחזקות מבנים אינה מתחייבת לתוכן המסמך הנ"ל בשום צורה שהיא.
